Casa LSF T3 chave na mão: preço, prazo e o que inclui
Atualizado em outubro de 2026
Um T3 em LSF chave na mão custa em Portugal entre 1.100 e 1.800 €/m² em 2026, conforme os acabamentos. Um T3 de 120 m² fica entre 132.000 e 216.000 €. Com 150 m², entre 165.000 e 270.000 €. A obra demora 4 a 7 meses depois da licença. Terreno, projetos, licenças e ligações às redes pagam-se à parte, e eu contaria com eles desde o primeiro dia.
Quanto custa um T3 em LSF
A área de um T3 varia muito de projeto para projeto. Uso dois exemplos: um T3 compacto de 120 m² e um T3 mais folgado de 150 m².
| Nível | €/m² | T3 de 120 m² | T3 de 150 m² |
|---|---|---|---|
| Económico | 1.100-1.300 | 132.000 a 156.000 € | 165.000 a 195.000 € |
| Médio | 1.300-1.500 | 156.000 a 180.000 € | 195.000 a 225.000 € |
| Premium | 1.500-1.800+ | 180.000 a 216.000 € | 225.000 a 270.000 € |
Valores de referência de mercado, chave na mão, Portugal continental, 2026, por m² de área de construção. Construção apenas. As fontes e o método estão no guia de preços.
A diferença entre o económico e o premium está quase toda nos acabamentos: pavimentos, caixilharia, cozinha, louças e equipamentos. A estrutura em LSF custa praticamente o mesmo nos três níveis.
Moradia térrea ou com dois pisos
Para a mesma área, uma moradia térrea tem mais fundação e mais cobertura do que uma de dois pisos. Em contrapartida, não tem escada nem laje intermédia, e a estrutura é mais simples. Qual sai mais barata por m² depende da forma da sua casa e do seu terreno; não há regra.
Na prática, a térrea precisa de um lote maior e, como a cobertura é maior, o isolamento da cobertura e o sombreamento dos vãos pesam mais no conforto de verão. O tema está no guia desvantagens do LSF.
O que inclui o chave na mão
Chave na mão não tem uma definição legal. O que vale é a lista do orçamento e o caderno de encargos, e eu não assinava nada sem ela. O habitual é isto:
Normalmente incluído
- Fundações
- Estrutura em aço galvanizado
- Isolamento térmico e acústico
- Fachada, cobertura e caixilharia
- Canalização e eletricidade
- Paredes interiores, pavimentos e pinturas
- Louças sanitárias e cozinha base
Normalmente não incluído
- Terreno
- Projetos e licenças
- Taxas camarárias
- Ligações às redes
- Climatização e painéis solares (variam)
- Arranjos exteriores, muros e piscina
Custo total de um T3
Exemplo para um T3 de 150 m² com acabamento médio:
| Parcela | Valor de referência |
|---|---|
| Construção chave na mão | 195.000 a 225.000 € |
| Projetos e licenciamento | 3.000 a 7.000 € ou mais |
| Taxas camarárias | Variam muito de concelho para concelho |
| Ligações de água, luz e esgotos | 2.000 a 8.000 € |
| Fundações em terreno difícil | 5.000 a 15.000 € adicionais |
| Terreno | Muito variável |
O IVA pesa muito nesta conta. Desde 1 de julho de 2026, o Decreto-Lei n.º 97/2026 prevê IVA a 6% nas empreitadas de construção de habitação própria e permanente ou para arrendamento, dentro de limites de valor. Numa empreitada de 200.000 € sem IVA, o IVA a 23% seria de 46.000 €. A 6% é de 12.000 €. Confirme as condições com um contabilista antes de assinar.
Prazo: do projeto às chaves
A obra de uma moradia em LSF leva, regra geral, 4 a 7 meses. Antes disso há o projeto e o licenciamento, cujo prazo depende da câmara e é igual para qualquer sistema construtivo. A sequência é esta:
- 1 Projeto de arquitetura e especialidades, e licenciamento
- 2 Fabrico da estrutura em oficina, enquanto se fazem as fundações
- 3 Montagem da estrutura
- 4 Casa fechada: cobertura, caixilharia e fachada
- 5 Instalações, paredes interiores e acabamentos
- 6 Receção da obra e entrega das chaves
Pagamento e crédito
O mais comum é pagar por fases concluídas, com uma retenção até à receção. Com crédito habitação, o banco liberta o dinheiro em tranches depois de vistoriar a obra. Como a estrutura é fabricada antes de chegar ao terreno, combine o calendário de pagamentos com a construtora e com o banco antes de assinar. Está explicado no guia do crédito habitação.
Antes de assinar
- Mapa de quantidades com cada trabalho descrito, não um valor global.
- Lista de acabamentos com marcas, modelos ou valores de referência.
- Prazo de execução e penalizações por atraso.
- Preço fixo ou revisível, e em que condições.
- Espessura e revestimento dos perfis, e se são fabricados à medida (o chamado LSF engenheirado).
- Alvará do IMPIC adequado ao valor da obra.
Perguntas frequentes
Quanto custa uma casa T3 em LSF?
Em 2026, uma casa em LSF chave na mão custa entre 1.100 e 1.800 €/m² em Portugal. Um T3 de 120 m² fica entre 132.000 e 216.000 € e um T3 de 150 m² entre 165.000 e 270.000 €, conforme os acabamentos. Terreno, projetos, licenças e ligações às redes pagam-se à parte.
Quanto tempo demora a construir um T3 em LSF?
A obra de uma moradia em LSF demora tipicamente 4 a 7 meses. A este prazo soma-se o tempo de projeto e de licenciamento, que depende da câmara municipal.
O preço chave na mão inclui o terreno e o projeto?
Normalmente não. O chave na mão inclui a construção, das fundações aos acabamentos. Terreno, projetos de arquitetura e especialidades, licenças, taxas camarárias e ligações às redes são custos à parte. Confirme sempre por escrito o que está incluído.
Uma moradia térrea em LSF é mais barata do que uma de dois pisos?
Não há regra. A térrea tem mais fundação e mais cobertura por m² de casa, mas dispensa escada e laje intermédia. O efeito no preço depende do projeto, por isso compare orçamentos para a solução concreta.
Fontes
- Gerador de Preços CYPE, Portugal: estruturas leves (light steel framing)
- Montepio: casas pré-fabricadas, quanto custam (junho de 2026)
- Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (Diário da República)
- AICCOPN: IVA a 6% na construção para habitação entra em vigor a 1 de julho
- Habitissimo: preços de construção em aço leve